Жилищное строительство и ипотека, неразделимые в последние годы вещи, в ближайшей перспективе станут драйверами развития экономики России. В этом уверены банкиры, на это надеются застройщики, а аналитики говорят, что для такого развития событий есть все предпосылки с учетом текущего состояния рынка и планов правительства по наращиванию ввода жилья в стране. Россияне продолжают брать кредиты, потому что банки, несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, удерживают ставки. При этом у рынка есть окно возможностей, связанное с унификацией государственных льготных программ, оператором которых является Институт развития ДОМ.РФ.
Экономика льготной ипотеки
Согласно национальным целям развития страны, к 2030 году планируется нарастить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год и дать россиянам возможность брать дешевые ипотечные кредиты. Если первый показатель еще предстоит воплотить в жизнь, то идея доступной ипотеки уже стала реальностью благодаря программам государственной поддержки.
До последнего времени рынок первичного жилья в основном опирался на льготную программу на покупку новостроек, которая была запущена в прошлогодний пик пандемии для поддержки строительной отрасли и уже позволила привлечь в жилищное строительство в России около 2,5 трлн рублей. Возможностью оформить кредит на покупку жилья по ставке в 6,5% воспользовались сотни тысяч семей. В начале июля текущего года в программу были внесены изменения: ставку повысили до 7%, а предельная сумма кредита составила 3 млн рублей. Ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области лимит составлял 12 млн рублей, а в других регионах России – 6 млн рублей.
Несмотря на изменение условий программы и ситуации на рынке, спрос на жилищные кредиты в целом продолжает бить рекорды. Так, согласно данным Росреестра, за 9 месяцев 2021 года в России было выдано более 263 тыс. ипотечных кредитов по льготной программе.
Драйвером рынка, по данным его участников, становится программа «Семейной ипотеки», которая в том же июле 2021 года, была расширена на семьи с одним ребенком (ранее — два и более). «Благодаря федеральной программе «Семейная ипотека», которую с июня 2021 года государство распространило и на семьи с единственным или первым ребенком, в регионах, в частности в Тюмени, и по всей России ипотека стала главным инструментом покупки квартир», — комментирует Денис Бадиков, директор по управлению девелопментом компании «Партнер Строй».
Ипотека — один из самых быстрорастущих сегментов банковского рынка в России, отмечают в ДОМ.РФ. «По итогам первого полугодия ипотечный портфель превысил 11,4 трлн рублей, что составляет 10,5% по отношению к годовому ВВП. Это очень хороший показатель, учитывая совсем юный возраст нашего ипотечного рынка — всего 15–20 лет. За последние пять лет доля ипотеки в экономике фактически удвоилась, и это не предел. Мы видим большие резервы для дальнейшего роста, что отчасти подтверждается опытом стран со схожей структурой жилищного рынка. С учетом текущей доли жилья в собственности граждан Ипотечный портфель имеет потенциал роста не менее чем до 15% ВВП», — говорит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Даже на фоне очередного повышения ставки ЦБ, банкам удается не повышать ставки на ипотечные кредиты благодаря совершенствованию механизмов их выдачи. Например, Банк ДОМ.РФ, входящий в топ-3 по размеру ипотечного портфеля, второй раз за два месяца проводит цикл улучшения условий кредитования, который затронет в том числе программы рефинансирования, семейной, льготной ипотеки и других программ.
Банк ДОМ.РФ также сотрудничает с региональными властями в области субсидирования жилищного кредитования – в настоящий момент подобные соглашения заключены с 26 субъектами. Механизм субсидирования позволяет снизить минимальную ипотечную ставку до 0,95%, которая фиксируется на весь срок кредитования. Подобные программы пользуются большой популярностью – за 9 месяцев 2021 года объем выдач кредитов по ним продемонстрировал рост почти на 70% в годовом выражении. Кроме того, банк оформляет ипотеку по ставке до 2,9% в рамках программ с застройщиками – льготная ставка действует до завершения строительства.
Более доступной ипотека становится и благодаря совместным программам застройщиков и банков. «Девелоперы начинают стимулировать сами вместе с банками, компенсируя отмену для части людей государственной программы, снижают цены и делают специальные скидки. Был такой момент, когда резко упали выдачи ипотеки, но сейчас они постепенно восстанавливаются. И хороший рост спроса на ипотеку для семей с детьми, по которым государственная программа работает», — отметил на недавней встрече с Владимиром Путиным Герман Греф, глава Сбербанка, крупнейшего игрока рынка ипотеки.
«С учетом текущего уровня инфляции, а с ней и регулярно растущей стоимости жилья, ипотека остается главным инструментом, делающим покупку жилья доступной. А с учетом разных субсидируемых девелоперами и банками ставок — доступной и удобной. Например, семейная ипотека — лучший ее вариант. И экстенсивный рост доли таких программ подтверждает их востребованность», — поясняет Кирилл Храпов, директор по продажам группы «Самолет».
Одним из таких примеров сотрудничества банков и девелоперов является соглашение, заключенное между Банком ДОМ.РФ и компанией «Первостроитель» в начале октября 2021 года. В рамках сотрудничества банк начал оформлять ипотеку на квартиры в одном из домов компаунда «Проспект Мира» по льготной ставке 2,9%. Низкая ставка действует до завершения строительства, а после сдачи домов в эксплуатацию устанавливается стандартная ставка в зависимости от выбранной программы кредитования.
Ипотечную программу в партнерстве с застройщиками Банк ДОМ.РФ запустил в конце августа текущего года. В рамках этой программы оформить ипотеку по сниженным ставкам можно в жилых комплексах, строящихся с использованием проектного финансирования от Банка ДОМ.РФ. В совместной программе участвуют уже более 30 застройщиков. Аналогичные программы реализуются и другими кредитными организациями.
Унифицируйте это
Рост ипотечного рынка, безусловно, завязан на доходы граждан. А еще в стране есть категории граждан, которые особо рассчитывают на поддержку властей в решении квартирного вопроса. Речь идет об учителях, врачах и других отдельных категориях граждан. Сейчас они пользуются не только федеральными жилищными программами, но и региональными. Условия достаточно комфортные, но и цена на новостройки по целому ряду причин существенно выросли. Чтобы кредитная нагрузка на граждан была ниже, нужно принимать системные решения, считает генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко. По его мнению, можно было бы увеличить предельную сумму льготных ипотечных кредитов на новостройки до 4 млн рублей или запустить комплексный ипотечный инструмент.
Шаги в этом направлении уже делаются. ДОМ.РФ и ВТБ в этом году договорились создать универсальную региональную программу ипотеки с акцентом на социальные категории заемщиков. Она уже работает в Ростовской области, в 2022 году будет запущена в Архангельске, а в дальнейшем масштабирована на другие регионы. Программа объединит все преимущества федеральных и региональных проектов, будет доступна клиентам в «режиме одного окна». Ставка по кредиту для льготных категорий населения составит 6%, а для молодых семей – 2%. Программа открыта для участия всех заинтересованных банков-кредиторов. Механизм программы предполагает субсидирование ставки со стороны местного бюджета, авторы идеи считают, что для полноценной реализации проекта необходимо софинансирование со стороны государства, так как далеко не у всех регионов есть свободные средства.
Новые возможности
Однако, несмотря на то, что ипотечные кредиты становятся доступнее, большое число россиян не может себе позволить такие займы, даже если ставки по ним будут равны 0% годовых. Одним из способов улучшить жилищные условия для таких граждан может стать цивилизованная аренда, развитием которой занимается ДОМ.РФ. Компания уже профинансировала 14 проектов общей площадью около 500 тыс. кв. м в 5 регионах России: Москве, Приморском крае, Тюменской, Воронежской и Свердловской областях.
«Развитие рынка арендного жилья позволяет улучшать жилищные условия тем, кто не заинтересован в покупке жилья в собственность или не может себе этого позволить даже при низкой ставке по ипотеке. Главная ценность для таких людей — не собственная квартира, а возможность менять работу и жилье без привязки к определенному месту», — отметил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
ДОМ.РФ продолжает сотрудничать с регионами в части развития рынка арендного жилья, в том числе – создания проектов льготной аренды, нацеленной на поддержку категорий граждан, важных для субъекта. ДОМ.РФ запустил льготную программу в своих арендных домах, согласно которой ставка аренды для граждан составит от 20%. Остальную сумму субсидирует ДОМ.РФ пополам с субъектом. Первый проект льготной аренды реализован в Воронеже, где 25% квартир переданы под аренду льготным категориям граждан. Это сотрудники сфер культуры, образования, науки, здравоохранения, социальной защиты.
