Эксперты рассказали, кому опасаться принудительной продажи недвижимости
Власти хотят изменить подход к защите единственного жилья при банкротстве гражданина. Минюст подготовил законопроект, разрешающий изымать и продавать недвижимость, признанную «избыточной» или «роскошной». Документ разработан во исполнение позиции Конституционного суда (КС) РФ. Эксперты отмечают, что на практике реализация нормы столкнётся с оценочными критериями «роскошности» и процедурными рисками. Что означает новый подход к жилью при банкротстве гражданина — в материале «МК».
Правила, закрепляющие процедуру продажи единственного, но «избыточного» жилья граждан-банкротов, разработало Министерство юстиции РФ. Изменения ведомство предлагает внести в закон «О несостоятельности». Инициатива реализуется в рамках исполнения решения КС РФ 2021 года и разъяснений Верховного суда: если у должника нет иного имущества, способного покрыть долги, суд может включить «роскошную» недвижимость в конкурсную массу, но с важными оговорками. «Роскошным» признаётся жильё, чьи параметры — площадь, локация, архитектура, отделка, техническое оснащение — «явно превышают разумно достаточные» для удовлетворения базовой потребности в жилище. Продать его можно лишь при двух условиях: выручки хватит и на погашение существенной части требований кредиторов, и на покупку должнику более скромного жилья в том же районе.
Торги должны будут проходить в формате публичного предложения с поэтапным снижением цены до минимума, необходимого для расчёта с кредиторами и приобретения замещающего жилья. Если покупатель не найдётся — недвижимость остаётся за должником. При успешной сделке новое жильё (в том же населённом пункте) приобретает либо кредитор с компенсацией из конкурсной массы, либо финансовый управляющий за счёт выручки.
Закон требует, чтобы замещающее жильё соответствовало законодательным нормам и позволяло сохранить «достойный образ жизни» должника и его семьи: с учётом места работы, учёбы детей, состояния здоровья. Отступления возможны лишь при «убедительных обоснованиях», если права семьи не нарушаются. Сам банкрот получит право предлагать варианты, участвовать в осмотре и выборе нового жилья.
«Согласно статье 446 ГПК РФ, на единственное жилье должника (если оно не в ипотеке) распространяется имущественный иммунитет — его нельзя отобрать за долги, — говорит директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. — Изначально этот иммунитет был абсолютным: квартиру не забирали ни при каких обстоятельствах. Но в 2021 году Конституционный суд РФ допустил коррективы: возможно изъятие так называемого «избыточного» или «роскошного» жилья». Однако взамен должнику и членам его семьи должно быть предоставлено другое жилье в том же населенном пункте, площадь которого будет как минимум не менее нормы предоставления по договору соцнайма.
По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, цель позиции КС – устранить злоупотребления, когда граждане с дорогой недвижимостью списывали миллионные долги, оставляя кредиторов ни с чем, но сохраняя элитное жилье. Для простых граждан с типовой двушкой или даже трешкой в спальном районе риски минимальны, поскольку механизм нацелен на объекты, параметры которых явно превышают разумные потребности человека, полагает эксперт.
Однако на этот счет есть и другое мнение. Как рассказал вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов, существует риск, что в условиях неоднозначности критериев «разумно достаточных потребностей» и «достойного образа жизни» могут пострадать добросовестные должники, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации. «Однако законопроект предусматривает ряд гарантий: право собственности на прежнее жилье не прекращается до момента получения должником замещающего, — отмечает специалист. — Должник вправе предлагать свои варианты замещающего жилья, участвовать в его осмотре и присутствовать при подписании документов». Если на торгах цена снизится до уровня, при котором невозможно купить замещающее жилье и существенно погасить долги, торги прекращаются, и жилье сохраняется за должником. Повторное включение того же жилья в конкурсную массу после отказа суда прямо запрещено.
Именно из-за широты трактовок «роскошности» и «избыточности» жилья, по мнению основателя компании SIS Development Ярослава Гутнова, законопроект нуждается в тщательной детализации для недопущения всплеска спорных ситуаций. Во-первых, нужно ориентироваться на рыночную, а не кадастровую стоимость объектов недвижимости. Во-вторых, следует четко определить, где может находиться квартира, приобретаемая банкротом взамен утраченной. В качестве критерия могут быть избраны как административные границы районов или округов, так и определенное расстояние (например, в радиусе 5 км от прежнего места регистрации). Если учесть данные нюансы, реализация инициативы будет отвечать интересам всех сторон, уверен эксперт.
Источник: www.mk.ru
